Acqua condotta: cosa copre la garanzia e cosa esclude

Nelle polizze incendio e fabbricati, acqua condotta è l’acqua che scorre nelle condutture e negli impianti fissi dell’edificio. La garanzia indennizza i danni da spargimento d’acqua dopo la rottura accidentale di uno di questi impianti. Di norma non paga la riparazione del tubo, la ricerca del guasto, il gelo e l’umidità: sono estensioni, ciascuna con un limite proprio.

Che cosa significa «acqua condotta» in polizza?

Il Codice Civile non definisce l’acqua condotta. La garanzia nasce dal contratto, e il suo perimetro è quello che il testo della polizza disegna. Per questo la prima operazione del perito è leggere l’articolo che descrive l’oggetto dell’assicurazione, non il nome commerciale della garanzia.

Un testo di mercato aiuta a vedere la struttura. Nelle condizioni di una polizza fabbricati in commercio nel 2026 la compagnia indennizza i costi per ripristinare il fabbricato dopo i danni materiali e diretti prodotti da «spargimento d’acqua a seguito di rottura accidentale di condutture e impianti fissi del fabbricato»¹.

La frase contiene tre condizioni, e servono tutte:

• uno spargimento d’acqua, cioè acqua uscita dall’impianto, non umidità di risalita o condensa;
• una rottura accidentale, cioè un guasto dell’impianto, non un rubinetto lasciato aperto;
• una conduttura o un impianto fisso del fabbricato, cioè la rete di adduzione, di scarico o di riscaldamento, non l’elettrodomestico collegato a quella rete.

Ogni compagnia scrive queste tre condizioni con parole proprie. La perizia cita il testo della polizza del sinistro, con l’edizione e l’articolo.

Che cosa resta fuori dalla garanzia base?

Lo stesso testo elenca ciò che la garanzia base non indennizza¹. I confini cambiano da polizza a polizza:

• i danni da gelo, cioè lo spargimento d’acqua da condutture rotte per il gelo;
• i danni alle cose in locali interrati o seminterrati;
• le spese per riparare o sostituire la parte di conduttura che ha dato origine allo spargimento;
• le spese di demolizione e ripristino di parti del fabbricato fatte per raggiungere quella conduttura;
• nella responsabilità civile, i danni da umidità, stillicidio e insalubrità dei locali.

Altri eventi sono coperti, ma con un tetto molto più basso della somma assicurata. Nel testo citato l’occlusione di condutture e l’intasamento di pluviali e grondaie hanno un massimo di 2.000 euro per sinistro. Il rigurgito delle fognature di pertinenza del fabbricato ha un limite di 2.500 euro per sinistro, e il rigurgito della rete pubblica è escluso. I danni agli impianti interrati hanno un limite di 2.500 euro per sinistro e per anno¹.

Per il perito questo ha una conseguenza diretta: la causa decide il limite. Lo stesso soffitto bagnato vale la somma assicurata se il tubo si è rotto, 2.000 euro se lo scarico si è intasato, zero se l’acqua è risalita dalla fogna pubblica. La descrizione della causa non è una premessa della stima: ne è la parte che pesa di più.

«Rottura accidentale»: l’usura esclude l’indennizzo?

È il punto più contestato. La compagnia sostiene che un tubo corroso non si è rotto per accidente ma per vecchiaia; l’assicurato risponde che la polizza chiede una rottura, e la rottura c’è stata.

La risposta parte dal testo. Quando una polizza vuole escludere l’usura, la nomina: il testo citato lo fa per lo scoppio dovuto a usura o corrosione e per il fenomeno elettrico, non per l’acqua condotta¹. Dove la clausola c’è, il perito la riporta. Quando invece la garanzia chiede solo una «rottura accidentale» e tace sull’usura, la questione è di interpretazione.

Su questo secondo caso si è pronunciato l’Arbitro Assicurativo con la decisione n. 899 del 19 agosto 2026. La perdita veniva dalla guarnizione usurata di uno scarico; la compagnia aveva negato le garanzie spargimento d’acqua e ricerca del guasto. Secondo la massima redazionale che la riferisce, il deterioramento per usura del componente non basta, da solo, a escludere l’accidentalità del sinistro, e l’usura esclude la garanzia solo dove la polizza lo prevede². La stessa polizza nominava l’usura tra le esclusioni di altre garanzie, non di questa.

Il criterio di legge va nella stessa direzione. Le clausole predisposte da uno dei contraenti «s’interpretano, nel dubbio, a favore dell’altro»³.

Ricerca e riparazione del guasto: perché è una voce a sé?

Nella garanzia base la compagnia paga ciò che l’acqua ha rovinato, non ciò che serve per fermarla. La riparazione del tubo e la demolizione per raggiungerlo sono escluse, e rientrano solo con l’estensione chiamata ricerca e riparazione del guasto, che opera se è richiamata in polizza.

Nel testo citato l’estensione rimborsa due gruppi di spese: riparare, sostituire o liberare le parti di conduttura che hanno dato origine allo spargimento, e demolire e ripristinare le parti di fabbricato necessarie a questo scopo. Il limite è il 3 per mille della somma assicurata sul fabbricato, con un massimo di 15.000 euro per sinistro e per anno, e uno scoperto del 10% con il minimo indicato in polizza¹.

Tre conseguenze per la stima:

1. Solo la parte che ha dato origine al danno. Se l’idraulico sostituisce l’intera colonna, la polizza rimborsa il tratto rotto. Il resto è una miglioria e va scorporato dalla fattura.
2. Il limite si calcola sulla somma assicurata. Con un fabbricato assicurato per 800.000 euro il 3 per mille dà 2.400 euro, molto meno del massimo di 15.000.
3. I tubi interrati seguono un’altra voce. Nel testo citato sono fuori da questa estensione; una garanzia a parte rimborsa ricerca e riparazione con un limite di 2.000 euro e una franchigia di 300 euro, anche senza un danno da acqua indennizzabile.

Diverse sono le spese fatte per contenere il danno mentre accade: chiudere l’impianto, aspirare l’acqua, mettere al riparo il contenuto. Queste sono spese di salvataggio e sono a carico dell’assicuratore per legge, in proporzione del valore assicurato, «anche se il loro ammontare, unitamente a quello del danno, supera la somma assicurata», salvo che siano state fatte inconsideratamente⁴.

Come si separano le voci nella stima?

Un esempio con cifre di fantasia. Il fabbricato è assicurato per 800.000 euro, valore pari a quello reale. La polizza richiama l’estensione ricerca e riparazione, ha una franchigia di 250 euro sui danni da acqua e uno scoperto del 10% con il minimo di 250 euro sull’estensione. Si rompe un raccordo dell’adduzione sotto il pavimento del bagno.

Le spese documentate sono 7.300 euro:

• 4.200 euro per i danni da bagnamento: intonaci, tinteggiature e parquet del locale vicino;
• 3.100 euro per la ricerca e la riparazione: 900 di demolizione del pavimento, 600 di sostituzione del raccordo, 1.600 di ripristino di massetto e piastrelle.

Sui danni da bagnamento si toglie la franchigia: 4.200 − 250 = 3.950 euro. Sulla seconda voce si toglie lo scoperto del 10%, cioè 310 euro, e restano 2.790 euro. Il limite è il 3 per mille di 800.000 euro, cioè 2.400 euro: l’importo si ferma a 2.400 euro.

Indennizzo=(4.200−250)+2.400=6.350

La seconda voce vale 3.100 − 310 = 2.790 euro, ma il limite dell’estensione la ferma a 2.400 euro.

L’indennizzo è 6.350 euro; 950 euro restano a carico dell’assicurato. Senza l’estensione sarebbe stato 3.950 euro. Una stima che presenta un totale unico di 7.300 euro non permette al liquidatore di applicare limiti diversi a voci diverse, e torna indietro.

Due verifiche chiudono il conteggio. La prima è l’ordine tra scoperto e limite: qui lo scoperto precede il limite perché il testo presta la garanzia «previa applicazione» dello scoperto, ma ogni polizza va letta. La seconda è la regola proporzionale: se la somma assicurata copre solo una parte del valore del fabbricato, l’assicuratore risponde in proporzione, salvo patto contrario⁵.

Chi risponde dei danni al vicino in condominio?

L’acqua raramente si ferma all’unità in cui il tubo si è rotto. Per i danni al piano di sotto la regola è la custodia: «Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito»⁶. Risponde il condominio se la conduttura è comune, il singolo proprietario se è sua. Stabilire a chi appartiene il tratto rotto è quindi un accertamento del perito, con le planimetrie e il regolamento.

La polizza del fabbricato copre questo rischio in una sezione distinta, di responsabilità civile. L’assicuratore tiene indenne l’assicurato di quanto deve pagare a un terzo in dipendenza della responsabilità dedotta nel contratto⁷. Nel testo citato, se la polizza è stipulata dal condominio, i singoli condomini sono terzi tra loro e verso la proprietà comune, e la franchigia si applica una sola volta per i danni che derivano da un’unica causa¹.

In questa sezione la parola «accidentale» ha un significato fissato dalla Cassazione. Una corte d’appello aveva negato la garanzia a un Comune perché l’allagamento dipendeva da cattiva manutenzione delle tubazioni, e quindi non era «accidentale». La Cassazione ha cassato la sentenza con questo principio:

“

«la clausola inserita in un contratto di assicurazione della responsabilità civile, nella quale si stabilisca che l’assicuratore si obbliga a tenere indenne l’assicurato di quanto questi sia tenuto a pagare a titolo di risarcimento di danni causati “in conseguenza di un fatto accidentale” non può essere interpretata nel senso che restino esclusi dalla copertura assicurativa i fatti colposi»⁸

La ragione è nell’art. 1895 c.c.: il contratto è nullo se il rischio non è mai esistito⁹. Dal caso fortuito non nasce responsabilità; una polizza di responsabilità civile limitata ai casi fortuiti non coprirebbe nulla. Nella sezione di responsabilità civile, dunque, il difetto di manutenzione non toglie la garanzia. Il principio riguarda questa sezione e non si trasferisce da solo alla garanzia diretta sui danni al fabbricato.

Che cosa deve contenere la perizia?

1. Il testo applicato. Nome del prodotto, edizione, articoli della garanzia base e delle estensioni richiamate in polizza.
2. La causa. Impianto, punto di rottura, materiale, età, stato dei tratti vicini; fotografie prima della riparazione e del pezzo rimosso.
3. La data. Quando l’acqua è comparsa e quando l’assicurato l’ha scoperta. L’avviso va dato entro tre giorni da quello in cui il sinistro si è verificato o l’assicurato ne ha avuta conoscenza¹⁰.
4. Le voci separate. Bagnamento, ricerca, riparazione, salvataggio, danni a terzi: ciascuna con il suo importo, la sua franchigia o il suo scoperto, il suo limite.
5. I prezzi verificati. Ogni lavorazione del preventivo confrontata con il prezzario regionale in vigore, in un computo metrico estimativo riga per riga.
6. Le migliorie scorporate. Tratti di impianto sostituiti oltre il punto di rottura, finiture di qualità superiore alle preesistenti.
7. Il terzo responsabile. Se la rottura dipende da un lavoro mal eseguito o da un’altra unità, i dati per la surroga dell’assicuratore.

Il lavoro è lo stesso negli altri sinistri dei rami elementari: una causa provata, voci distinte e un limite per ciascuna. È il modo in cui le perizie rami elementari reggono al contraddittorio. Davanti a un soffitto bagnato la prima domanda non è quanto costa ripararlo, ma da quale impianto è uscita l’acqua e che cosa dice la polizza di quell’impianto.

Fonti normative

Ogni rimando nel testo porta qui, al testo ufficiale.

Fonti

1. Groupama Assicurazioni, «Groupama Protezione Fabbricati», Mod. 250231C, ed. 02/2026 — Settore C, Danni da acqua condotta: art. 35 (oggetto, limiti per occlusione, rigurgito e impianti interrati), art. 36 (esclusioni, con rinvio agli artt. 15 e 29), art. 37 M.1 (ricerca e riparazione: 3 per mille, massimo 15.000 euro, scoperto 10%), art. 38 (tubi interrati), art. 39 (condominio). Testo usato come esempio di mercato; le altre polizze hanno parole e limiti diversi. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶

2. IusLetter, «Perdite d’acqua e usura dell’impianto: quando resta operativa la garanzia assicurativa», 23 settembre 2026 — Commento all’Arbitro Assicurativo, decisione n. 899 del 19 agosto 2026, con massima redazionale non ufficiale. ↩

3. Art. 1370 Codice Civile — Interpretazione contro l’autore della clausola: un solo comma. ↩

4. Art. 1914 Codice Civile — Obbligo di salvataggio, secondo comma. ↩

5. Art. 1907 Codice Civile — Assicurazione parziale. ↩

6. Art. 2051 Codice Civile — Danno cagionato da cosa in custodia. ↩

7. Art. 1917 Codice Civile — Assicurazione della responsabilità civile, primo comma. ↩

8. Cass. civ., Sez. VI, ord. 29 luglio 2022, n. 23762 — Pres. Scoditti, Rel. Rossetti. Principio di diritto al punto 1.4; la motivazione (punto 1.1) qualifica il contratto senza rischio come nullo ex art. 1895 c.c. ↩

9. Art. 1895 Codice Civile — Inesistenza del rischio. ↩

10. Art. 1913 Codice Civile — Avviso all’assicuratore in caso di sinistro, primo comma. ↩